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2020年太原市加强房地产市场调控:实施住房限购

来源:www.palidc.com 点击:929

5月14日,太原市发布《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》(以下简称“《意见》”),提出了实施限购政策、强化差别化住房信贷和税收政策、控制现有住房短期交易转让、加强商品房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、增加市场供应、加强房地产市场监管、加强舆论引导和预期管理等九项具体措施。《意见》表示,此举是为了落实党中央、国务院关于促进房地产市场均衡健康发展的要求,加强房地产市场监管,遏制房地产泡沫,维护房地产市场稳定。

1住房购买限额的实施

《意见》要求在本市第六区拥有一套住房的非城镇家庭(包括购买者、配偶和未成年子女,下同),在本市第六区没有住房且能够在本市提供一年以上(或连续六个月)纳税证明(或社会保险支付证明)的非城镇家庭,在本市第六区购买一套住房。

本市六区拥有2套(含2套)以上住房的城镇居民家庭、本市六区拥有1套(含1套)以上住房的非城镇居民家庭、在本市连续1年(或6个月)不能提供纳税证明(或社会保险支付证明)的非城镇居民家庭,暂停购买本市六区住房。该市的六个区分别是小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区和金源区。也就是说,清徐、阳曲、娄烦、古交不在购买限额之内。

2信贷、税收双双

进一步调整差别化住房信贷政策。通过对山西省市场利率定价自律机制的研究,首套住房购买户申请商业个人住房贷款,首付款比例不低于30%,贷款利率以基准利率为准。购买第二套住房的居民申请商业个人住房贷款,最低首付款率不低于40%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。购买第三套及以上住房的居民家庭将暂停发放商业个人住房贷款。

同时,调整住房公积金的使用和管理。职工家庭申请公积金贷款购买第一套住房的最低首付款比例不得低于30%;职工家庭申请公积金贷款购买第二套住房的最低首付款比例不得低于40%,贷款利率为第一套住房贷款利率的1.1倍。停止向已为职工购买第三套住房支付工资的家庭发放公积金贷款。其他相关事项仍按《关于调整住房公积金使用政策的通知》(和公积金[〔2017〕15号)的规定执行。加强房地产开发企业所得税和增值税管理,做好土地增值税预征结算管理。加强契税、所得税、增值税、房产税等交易税管理,确保差别化房产税政策的实施。加强跨部门信息共享机制建设,堵塞税收漏洞,增加投机性购房投资的交易成本。

3控制现有房屋的短期交易转让

存量房交易仍适用以前的规定:对于已取得房地产证或房屋所有权证的新购房屋,交易转让只能在取得房地产证或房屋所有权证之日起两年后进行。本规定不适用于首次拆迁房屋上市、直系亲属之间的继承、赠与和转让、债务纠纷、房地产转让和居民实际居住多年。由于公共关系导致的处理许可延误,房地产权证或房屋所有权证已获得不到两年

《意见》呼吁加强商品房价格控制。房地产开发企业应当根据土地成本、开发建设成本、合理利润等因素合理确定商品房销售价格。原则上不得高于正在出售的同质量同类型商品房的销售价格或项目前期的实际成交价格。商品房销售价格明显偏离土地成本和开发建设成本的开发项目,暂停发放商品房预售许可证。市发展改革部门要加强对新建商品房预售价格的指导,加强商品房价格成本核算,引导企业合理定价,严格执行商品房价格备案制度。原则上,商品房销售价格审核备案后,不受理提价申请。房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内公布所有待售房屋和每套房屋的销售价格,并表示承诺不提高待售房屋的价格。所有出售的房屋必须一次性对外出售,不得分批出售或囤积居奇。价格标签、价目表和价格手册必须放在商品房销售点的醒目位置。如果条件允许,价格可以通过电子信息屏幕、多媒体终端或计算机查询清楚地标明。

5合同中应包括空白价格和全装修价格

加强全装修商品房销售价格管理。对于全装修商品房,空白价格应当与全装修价格分开,房地产开发企业不得通过提高装修价格变相提高房价。预售前未明确全装修商品房装饰价格的,不予办理预售(销售)许可证。房地产开发企业应当在销售场所醒目位置展示,并公示空白价格和全装修的标准和价格。鼓励对全装修商品房实行菜单装修管理。开发企业可以推出分级装修方案,供买家自愿选择。净签约合同应明确空白单价、空白总价和整个装修总价。净签约合同签订后,装修合同将与买方另行签订。房地产开发企业和销售机构销售商品房时,不得强行捆绑销售停车位、储藏室等附属房屋设施,不得向购买者收取咨询费、代理费、团购费、会员费等。变相抬高房价。

6严格控制高价商品房入市

控制商品房市场供应节奏。建立商品房预售许可证与商品房销售价格挂钩的动态调整机制,严格控制高价商品房进入,鼓励低价商品房进入。商品房销售价格也低于同质量、同类型商品房销售价格和项目前期实际成交价格。本项目是在“开发建设投资达到项目建设总投资的25%以上,项目进度完成在项目主体结构以上一层以上,并已确定施工进度和竣工交付日期”的条件下批准的。商品房销售价格不低于周边同质量同类型商品房销售价格和项目前期实际成交价格的,应当以“主体建筑工程已完成三分之一以上,并已确定施工进度和竣工交付日期”为条件进行审批。

7加强商品房网上签名管理

商品房网上签名的关键由市房产管理部门统一管理,开发企业不再自行签署网上签名

充分发挥土地供给在房地产市场源头控制中的作用。根据我市实际情况,住宅用地,特别是普通商品房用地的供应规模应适当扩大,土地供应步伐应加快。尽快完成《太原市住宅用地供应中期规划(2019-2025年)和三年滚动计划(2018-2020年)》的准备工作,并向社会公布。建立房价与地价的联动机制。严格土地市场准入条件,加强对商品住宅用地交易价格的控制,根据地块确定土地出让条件和建设要求,明确地块公共建设配套设施,合理设定商品住宅用地上市起拍价、指导价和最高限价,控制地价,防止土地称王,减少过热,调整商品房价格,稳定市场预期。开发企业取得待出售土地后,必须按照合同约定的期限开工建设。已开工的地块应加快建设进度,尽快形成有效供应。对未按时开工、竣工、闲置、故意囤积土地、非法转让私有土地等违法行为,依法采取收取违约金、收取闲置土地费、收回土地使用权、限制参与市场招标、没收违法所得等处罚措施,并记录在房地产企业信用体系和土地市场信用体系中。

9增加房地产市场供应量

加快住房发展规划的制定。坚持“房屋是为了居住,不是为了投机”的立场,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,把加强近期监管与长效机制建设结合起来。明确住房发展重点和任务,通过规划和协调土地、资金等要素配置,有针对性地增加住房有效供给,调整土地和住房供给结构,构建符合城市实际的住房供给保障体系。

培育和发展房屋租赁市场。建立健全住房租赁制度,进一步加大土地、金融、税收等方面的支持力度。为培育主要供应商,依托现有私有制和混合所有制企业,组建房屋租赁企业,鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业企业开展大规模租赁业务。多渠道筹集住房,协调和指导企业建设、改造、收购(长租)若干住房作为租赁住房供应。建成并投入使用市、县两级房屋租赁综合服务平台。完善市、县级房屋租赁管理服务机构网络,逐步形成市、县(市、区)、街道、杜区(村)四级网格房屋租赁管理服务体系。加大城中村和棚户区改造力度,加快改造进度。原则上,城中村棚户区改造将以实物安置为主,货币化安置为辅。取消市六区棚户区货币化安置评估要求。

10加强房地产市场监管

严惩违法行为。房地产开发企业和中介机构违反规定预售(售)商品房的,对向买受人收取费用或变相收取认购费、囤积居奇、抬高房价、承诺投资回报、发布虚假房屋信息、代理不符合销售条件的商品房、强迫提供代理服务等违法违规行为,给予严厉处罚。

市发展和改革部门重点查处抬高房价、抬高价格、不明码标价、超明码标价、超明码标价等违法行为。市房产部门重点查处非法销售、囤积房产和非法中介等违法行为。市政工业和商业

大力宣传全市房地产市场调控政策措施,宣传住房保障工作的进展和成果,向社会传达房地产调控目标不会动摇、力度不会减弱的决心。加强积极宣传和舆论引导,全面、准确、及时发布市场信息,引导消费者树立合理的住房消费观念,形成合理的住房消费预期。完善负面舆论监测、筛选和处置机制,首先澄清事实,消除影响,严厉打击制造市场恐慌、歪曲事实、虚假报道的机构和个人,并依法借此机会恶意炒作。