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“两权”置换:你有房住我有收益

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“两权”置换:你有房子我有收获

访长沙市望城区“以地建房、跨村建房”改革模式

编者按:如何有效利用宅基地,在农民核心资产“房子”与“土地”之间搭建资源转化桥梁?湖南省长沙市望城区创新性地实施了“退耕还林、跨村建房”的做法,以宅基地使用权取代土地承包经营权流转所得,解决了农民住房需求和现代农业大规模经营的实际问题。请看我们的记者报道

我们的记者张振忠和杨娟

姜顺龙最近心情不错,顺风顺水。9月19日,当记者看到他时,他正忙着在湖南省长沙市望城区茶亭镇沈平和村的一栋建筑里。“新房子的建造已经完成,将立即翻修。预计新房子将在年底前搬进去。”姜顺龙兴致勃勃地说道。

姜顺龙不是沈婧村的居民,而是隔壁大龙村的村民。姜顺龙的两个儿子都是成年人,他一直在担心盖房子。这个家庭只有一栋已经住了20年的老房子,而且想建一栋新房子。然而,由于人手短缺,目前很难批准宅基地。

2016年,覆盖望城区大部分土地的长沙现代农业综合改革试验区(以下简称“试验区”)在苏辽堤大胆创新,探索“以土地建设”模式,以土地使用权替代承包土地经营权流转收益,使土地资源突破壁垒,实现跨村配置。

蒋顺龙盖房子的问题就这样解决了。像姜顺龙一样,在沈婧村的沈婧家园,有10多个家庭通过“把土地纳入建设”的方式建造了跨村庄的房屋。目前,11个中央计划住房单元的第一阶段正在建设中。

将土地用于建设和跨村庄建房不仅计划建造新的住房,而且还带来了新的村庄,这导致了中等规模农业等新产业的发展。正是通过改革创新,农村承包土地使用权和宅基地使用权这两项权利被取代,并找到了新的出路。

开放两种机制

宅基地使用权和承包地使用权被取代

在一些农村地区,宅基地的大量使用、不当收回甚至占用耕地已经成为不争的事实。一方面,这种土地使用方式在许多地方导致了“新房子,没有新村庄”。另一方面,也导致了耕地的破碎化,农业规模效益难以形成,土地经营权难以放开。

望城区茶亭镇苏寮堤内的大龙村、苏寮村和沈婧村三个行政村不仅存在资源浪费问题,而且由于人口和地理条件的限制,造成宅基地和耕地资源分配不均。其中,大隆村和苏寮村属于“人多土地少”的堤防区,宅基地远远不够,而沈婧村“人多土地多”的闲置土地多。

宅基地归村集体所有,使用权仅限于在村集体内流动。然而,上述在苏辽堤内的三个村庄的问题无法在村组内解决。

茶亭镇(Chating Town)是一个大型生态农业镇,其全部领土都包括在试验区范围内。作为改革试验的核心区域和主战场,我国的苏辽堤防解决不了“房”与“地”的矛盾。现代农业从何而来?

2016年,望城区茶亭镇苏寮堤形成了“土地建城”的模式。实验区管委会副主任叶建南表示,土地权利确认、铁证发放后,将引导3个村的村民加入土地合作社,长期转让承包土地。(a)建立一个新的账户大楼,reloca

“在试点过程中,我们试图在不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益的前提下,突破区域界限,打破机制,实现农村“房”与“地”的无缝衔接,解决农民生活中需要的住房和现代农业规模化经营的实际问题。”王城区副区长龙文告诉记者。

长沙市农村委员会改革综合研究室主任易万里认为,农村承包地“三权分立”和农民宅基地“三权分立”是中国农村土地制度改革的重大理论和实践创新。农村承包土地的“三权分立”促进了“集体所有制、家庭承包和多种经营”的新型农业管理机制的形成。农村宅基地“三权分立”是一项机制创新,旨在有效打破宅基地转让仅限于集体经济组织的壁垒。应该说,作为两种新的制度和机制,各地分别在推进农村“土地”和“住房”现代化方面取得了各自的成效,但“土地”和“住房”在很多地方仍然是两张皮,望城模式架起了农民核心资产“住房”和“土地”之间的资源转换桥梁。

拓展两个空间

生活文化区和现代农业区已经拓展

姜顺龙告诉记者,他在大龙村的老房子靠近一个嘈杂的小集镇。新建的沈婧村集中住宅前有黄龙河,背后有风水山。视野开阔,安静宜居,是“风和流顺的风水宝地”

试点区管委会常务副主任杨志军表示,虽然农民将土地纳入建房计划,但“在哪里、如何以及新建什么样的房子”都是由农民通过集体协商决定的。“农民不习惯住在高楼里,所以我们把它们设计成一户一宅的四合院。农民喜欢在房子前面有一个庭院,所以我们会按比例给每个家庭提供一个合适的庭院面积。农民需要特定的生产房屋,所以我们为每个家庭设计了30平方米的空间来放置生产工具。”

与传统分散居住相比,集中居住给农民带来了什么?沈婧家园的未来居民姚志明告诉记者:“房子的总建筑面积减少了,而每个家庭的生活圈和文化活动圈都扩大了。当我们有空时,我们可以去辅助图书馆充电,也可以去体育和娱乐中心锻炼。”

据统计,集中居住区家庭平均建筑面积从2.37亩下降到0.77亩,道路平均建筑面积从0.75亩下降到0.18亩。

从杨志军的角度来看,新房子不仅能看到山、水和乡愁,还能提供城市生活质量,让当地农民在自家门口享受城市文明带来的便利。由于土地资源的高效集中利用,公共服务行业得到了完善的设施。集中居住区给农民带来了18种便利,包括水、电、气、路、通讯、污染、医疗、教育、休闲和文化。通过慷慨的政策、完善的设施和优美的环境,引导农民迁入,彻底改变了农村土地资源粗放利用和农民分散居住的格局。

通过土地建设,各地区的功能定位更加明确:丘陵地区发挥了生态宜居优势,为农民提供了更好的生活环境,而堤防地区将通过集约用地建设高标准农田,更好地发挥耕地资源优势,发展适度规模经营。

增加两种收入

闲置资源以资产闲置劳动力创造财富

从2013年中央农村工作会议到2018年中央一号文件提出宅基地“三权分立”,适度放开宅基地使用权,目的是激活农民核心资产“土地”和“住房”,使农民可以将闲置资源转化为有形资产和棕褐色资产

转让部分土地经营权的蒋顺龙一家不再居住在几英亩的农田上。除了取代1.32亩宅基地外,他家的7亩土地也转让给了双赢的土地合作社,这些合作社又转而转让给龙虾养殖企业,每年的转让费超过3000元。此外,蒋顺龙的两个儿子,一个现在专注于住宅区的建筑装饰,另一个在其他地方工作,一年可以挣20万元,过着“有房、有票、有路”的幸福生活。

新房、新村、繁荣的工业,这样的苏辽河堤吸引了许多外国老板前来洽谈投资。其中,郴州三和桥龙生态农业有限公司董事长王树芬看中了这里的良好环境,正在考虑沿黄龙河发展乡村旅游。“如果我们发展乡村旅游,我会把我的新房子变成一个家庭住所,这样游客就可以观赏我们房子里的山和水,记住他们的乡愁。”姚志明怀着无限的渴望说道。

责任编辑:优雅